本文摘要：12月30日，宝龙商业管理有限公司有限公司月在香港牵头交易所主板上海证券交易所交易，股票全称：宝龙商业，股票代码09909.HK。

12月30日，宝龙商业管理有限公司有限公司月在香港牵头交易所主板上海证券交易所交易，股票全称：宝龙商业，股票代码09909.HK。从近10年统计资料的港股上市房企来看，宝龙商业是内地首家商业地产拆分商业管理业务回国港上市的轻资产商业运营服务商。

凭借母公司宝龙地产较慢发展的业务市场需求和国内领先的轻资产运营商的品牌背书，宝龙商业香港公开发表发售获得超额股份高达53.24倍。同时，公司还享有恒安国际(HK.1044)许连捷家族、安踏(HK.2020)丁世忠家族、永辉超市(SH.601933)、和兰馨亚洲四家基石投资者，合计股份3600万美金，大约占到发售规模的20%。上市当日，宝龙商业收盘报每股10.06港元，较发行价9.5港元下跌5.89%，最低成交价为10.24港元，成交量为8955.51万，总市值超强60亿港元。

国内领先的商业运营服务商 母公司及外竣业务双轨分段业绩亮眼宝龙商业于2007年正式成立并开始获取商业运营服务，在商业地产领域耕耘多年，而且其母公司宝龙地产（HK.1238）也是内地首家在香港上市的商业地产企业。宝龙商业作为国内领先的商业运营提供商，拆分顺利上市是商业运营模式成熟期且轻资产模式发展不受接纳的展现出，独立国家攀上资本市场舞台的宝龙商业未来未来将会取得更好的发展空间。RET睿意德中国商业研究中心的报告表明，2019年第三季度，中国商业地产指数升到128.3点，同比快速增长8.6%，环比快速增长2.0%。前三季度，第三产业增加值占到国内生产总值比重为54.0%，比上年同期提升0.6个百分点，消费对经济发展的基础性起到持续突显，沉降市场消费市场需求更进一步获释。

因而，对宝龙商业来说，本次发售是公司紧随行业发展，利用资本的力量，不断扩大市场规模，提高运营质量，更进一步提高智能化的关键步骤。预示着行业及母公司较慢发展的业务规模，宝龙商业近三年的业绩亦十分亮眼。2016~2018年，公司收益以年填充增长率26.3%从7.52亿快速增长至12.01亿元，2019年截至6月底收益7.49亿元，同比上年同期快速增长29.8%。

其中来自母公司的商业及物业收益分别为7.16亿、8.97亿、10.95亿，外竣零售商业物业业务收入分别为410万、3260万、5330万，年填充增长率约260.6%，轻资产业务模式带给的外拓优势逐步显出。盈利方面，宝龙商业净利以年填充增长率45.6%从2016年的6290万元快速增长至2018年的1.33亿元。

2016-2018及2019年前6个月，公司毛利率分别为21.8%、26.0%、27.1%、26.4%，资产回报率分别为2.9%、4.2%、6.8%、8.1%，2018年股本回报率约81.7%。盈利的高快速增长主要归咎于公司零售商业物业运营转入成熟阶段，出租率水平大大提升，获取商业运营管理及其他电子货币服务产生的收益大大减少，造就盈利的高快速增长。商业物业运营能力大大提高 长三角领先地位持续稳固强劲的零售商业物业运营及管理能力、经验丰富的管理团队是商业地产公司的护城河。

随着居民消费水平的提升，在白热化的行业竞争中，只有迟至消费者理解才能取得发展先机。作为国内名列TOP5的商业运营商，宝龙商业享有强劲的品牌库，截至2019年6月30日，公司租户品牌多达7100个，战略合作品牌超强140个，与多达500个品牌合作多达5年。同时，近三年公司所有商场开业后保持90%以上的平均值出租率。低出租率主要归咎于强大的商户辅导及管理能力。

截至2019年6月30日，宝龙商业合约管理的零售商业物业共59一处，总合约建筑面积为大约750万平方米。2016、2017、2018年分别为619万平方米、644万平方米、692万平方米，快速增长趋势显著。在管零售商业物业规模的不断扩大主要源于宝龙商业对国内有所不同层次消费的精准做到。

我国消费人群众多，消费观念及消费方式不存在较小差异，有所不同区域潜藏着有所不同的商业机会，商场的定位须要融合其所在区域及射击的人群。宝龙商业针对有所不同消费人群打造出了四大商业运营服务品牌，分别为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地。其中宝龙一城主要射击高端消费者，宝龙城定位中高端消费者，宝龙广场定位更加辽阔的的消费市场，宝龙天地致力于服务附近社区住户。

布局方面，目前宝龙商业的业务覆盖面积长三角、环渤海、中西部及东南地区，截至2019年6月30日，公司在长三角已签下建筑面积约356万平方米，项目数量为32个。值得一提的是，12月22日当天，上海宝杨宝龙广场、宁波宝龙广场、南京高淳宝龙广场同日开业，这也是宝龙商业历史上首次三城同发。其中，宁波宝龙广场和南京高淳宝龙广场为宝龙商业分别进占宁波、南京的首座商业综合体，是宝龙商业耕耘长三角的最重要布局。

长三角作为我国最重要最活跃的经济圈，国家关于长三角一体化战略升级的受到影响政策大大，未来发展潜力极大。因此，未来宝龙商业将之后稳固在长三角的领先地位并之后耕耘，尤其是上海、杭州、宁波、南京等最重要经济枢纽。商业地产+科技助力智慧升级 数字化商圈打造出提高服务质量普华永道曾回应，“技术将重塑房地产经济，甚至出局某些类型的房地产企业”，而宝龙商业也仍然跟随着技术在大大发展革新自己。

2017年，宝龙商业利用多年线下商场优势资源打造出智慧商业体验，创立“创想实验室”，容纳多种业态，提高品牌价。2018年，宝龙商业与腾牵头公布“纽扣计划”，今年双方达成协议战略合作协议，腾位置服务将利用自己在方位大数据方面的优势能力，为宝龙商业获取最全面的大数据反对，从项目选址、筹设、招商、资管运营和竖井获客等维度，为宝龙商业集团战略决策提供数据依据，以数字化助手的角色助力宝龙商业智慧升级，联合打造出数字化商圈。另外，宝龙商业创建了综合线上生态系统，利用APP宝龙滴滴卡、宝龙悠悠、宝龙商+等微信小程序及AMP系统将消费者、租户和业主相连接，智慧化转型效果显著，并于2019取得中国智慧房产影响力排行榜“中国地产数字化领军企业奖”、输掉商网“商业地产金座标奖”，宝龙商业所运营的核心品牌“宝龙广场”自2011年起倒数七年获得国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究院及中国指数研究院“中国商业地产项目品牌价值TOP10”第二名、2018年名列第一。

本着对智慧商业的大大执着，宝龙商业将之后推展智能化升级，此前的公告就回应，公开发表发售扣除的大约25%将用作升级资技术系统数字化及智能运营与管理，借以优化消费者体验、提高服务质量及提高运营效率。未来，宝龙商业将之后运用科技强化客户的体验，例如用于科技，还包括人工智能及物联网，以增进消费者对话并提高消费者的购物体验，对所有在管零售商业物业用于自动识别技术实行智能行驶等。对于宝龙商业顺利上市，宝龙商业董事长许华芳先生回应：“顺利上市，是宝龙商业的又一个最重要里程碑，为公司发展奠定了稳固的资本根基，搭起了国际化平台，修筑了更为辽阔的发展空间。

同时，也为宝龙商业未来的发展明确提出了更高的希望和拒绝。宝龙商业将车站在新的起点，做到市场机遇，提高并优化服务品质，以更加杰出的业绩，报酬投资者、客户、社会各届的信任与反对！。

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